自2018年发改委出台大型主题公园投资限制令以来，主题公园与房地产捆绑的时代正式终结。然而，各地争相建设主题公园的热情并未褪去，一种“城投+主题公园”的模式正在席卷全国各地，或将酝酿成一场新的“主题公园投资泡沫”。

01/河南、湖北大型主题公园内卷

2023年8月8日，华侨城文旅科技集团与南阳产业投资集团、宛城区签署南阳高铁新城文旅示范项目合作协议，打造南阳华侨城项目，该项目总建设用地面积约1052亩，分为水公园、嘉年华乐园、主题商业街区、主题酒店等。

与河南南阳紧邻的湖北襄阳，有华侨城集团的另一个重磅项目，襄阳华侨城奇幻度假区，该项目总投资700亿元，有四大主题乐园——奇幻谷大型宇宙探索主题乐园、奇梦海滩水乐园、奇趣童年亲子乐园、云海汤泉，并配套酒店、住宅、商业街等项目。

此前，襄阳华侨城度假区开业，吸引了30万南阳游客前往游玩，“南阳赚钱襄阳花”一度冲上热搜。2023年1月，在南阳市第七届人民代表大会上，南阳市政府领导表示，这件事对他刺激很大，“为什么在南阳挣钱，在襄阳消费？说明南阳市的服务业、文旅文创产业落后。”

受到刺激的南阳加紧了文旅招商的速度，2023年2月，南阳市领导密集会见了华侨城、华强方特、常州恐龙园、锦上添花文旅集团，最终选择了华侨城作为合作方。襄阳有一座华侨城，南阳也要有，“南阳赚钱要在南阳花”。

如果此地只有南阳和襄阳在竞争主题公园的客群市场，那么事情还好。但我们稍微把目光移向周边。

与南阳紧邻的河南驻马店，正在建设方特熊出没旅游度假区一期工程，该项目占地面积672亩，该项目包括熊出没乐园、熊出没水上乐园、熊出没主题酒店和后勤配套设施等项目。

与襄阳紧邻的十堰市，十堰方特项目于2022年3月开工，该项目占地1015.1亩，总投资46.5亿元，主要通过3D技术、VR实景演艺、虚拟现实、立体影院等现代科技手段，建设寓教于乐的新型主题文化园。

与襄阳只有两小时车程的湖北荆州，2019年开业了荆州方特一期，投资超30亿元，拥有40多项游乐设施，如今荆州方特二期正在加紧建设中。整个荆州方特度假区预计总投资230亿元，面积超过2000亩。

与荆州相隔两小时车程、与襄阳相隔两小时车程的孝感，2023年2月与华强方特签约，打造孝感方特项目，计划总投43亿元，规划用地1135亩，建设内容包括方特文化科技创新示范园、熊出没水上运动基地、熊出没主题酒店共三个项目。

与孝感紧邻的武汉，有武汉欢乐谷和汉秀，还有曾经在此折戟的武汉万达电影乐园。

就这一片仅有武汉一座大型城市的区域，云集着近10家大型主题公园。这还不算宜昌宋城·三峡千古情、荆门欢乐世界、随州西游记公园等该区域其他中小型主题公园、游乐园。

02/城投公司入局 加剧投资过剩

如此密集的建设大型主题公园，当地真有那么多消费需求吗？

其实，以市场化的角度来看，如此密集的投资大型主题公园显然存在过剩风险，但问题就在于，这些项目的投资逻辑和投资方式，并不是那么“市场化”。上述提到的项目，除武汉欢乐谷、襄阳华侨城奇幻度假区外，均采取了“城投公司+主题公园”的投资模式。

例如，荆州方特项目中，荆州文化产业投资集团投资占比95%，华强方特投资占比5%；十堰方特由十堰城控资产运营公司、十堰聚鑫国投公司共同投资，华强方特暂未参与物业资产层面的投资，仅成立了合资的运营公司；驻马店方特项目由驻马店市发展投资集团投资，华强方特暂未参与投资，同样是成立了合资的运营管理公司；孝感方特项目由湖北澴川国有资本投资运营集团投资，华强方特投资占比份额未披露；南阳华侨城项目的投资方为南阳产业投资集团有限公司和南阳新城建设投资开发有限公司，华侨城文旅科技集团投资占比份额未披露。

事实上，自2016年之后，华强方特就很少以重资产投资的方式落地主题公园项目，而是化身为乙方，承接各地城投公司的项目需求，为其提供规划设计、建设施工费、游乐内容创作、品牌和IP授权以及运营管理等各类服务。

目前，华强方特旗下建成和在建的主题公园项目50多座，而其中华强方特自主投资建设的仅有芜湖、青岛、沈阳、郑州、天津、株洲等6处。其他项目，几乎无一例外都是由当地城投公司投资，如太原方特项目，华强方特持股比例5.2%，太原市龙城发展投资集团持股94.8%；徐州方特项目，华强方特持股5.4%，徐州汉盛建设开发集团持股94.6%；大同方特项目，华强方特持股0.7%，大同市文化旅游集团持股99.3%。

而华侨城文旅科技集团正是华侨城设立的对标华强方特的存在，华侨城旗下的欢乐谷主题公园项目均为自投，且位于北京、上海、深圳、武汉、南京这些中心城市，而华侨城文旅科技集团旗下的卡乐星球系列，主要为轻资产模式，位于常德、柳州等三四线城市，分别与当地城投公司常德经投集团、柳州东城集团合作。此次与南阳市政府合作开发南阳华侨城项目的，也是华侨城文旅科技集团。

自投和城投公司投，这之间的差别很大。自投的项目，要自己承担市场风险，不会盲目投资，没有利润、没有前景的项目不投，例如华侨城的自投产品欢乐谷只投在中心城市，华强方特的自投项目也是经济发达的城市，投在芜湖、株洲的项目，也是当地开出了比较优厚的招商政策，给了大量的政府补贴。

城投公司投资主题公园，基本上是地方政府的意志。地方政府对主题公园有着强烈的投资冲动，一直存在市场条件不具备的情况下也要强行上马项目的现象。

此前，地方政府通过将主题公园和地产绑定的方式招揽投资商，典型的模式就是万达集团过去投资的13座万达文旅城，各大地产商也争相推出各自的主题乐园类的“文旅城”，如山水文园和美国著名主题公园集团六旗合作，在各地推出六旗乐园项目，恒大的恒大童世界项目，蓝光集团的蓝光水果侠乐园项目。这些“房地产+主题公园”项目现在要么已经成为各地产商手中的烫手山芋，要么已经烟消云散。正是鉴于主题公园领域的这些投资乱象，2018年发改委出台政策，禁止主题公园和房地产捆绑。

如今，城投公司取代房地产企业，正在成为地方政府上马主题公园项目的得力助手。相比房地产公司靠卖住宅回本的模式，城投公司的投资更加偏离市场化，甚至不用考虑回本，通过不断的融资、发债、借新还旧，就可以维系整个体系的运转。

大型主题公园本来就存在投资大、运营成本高、回收周期长的问题，当项目投资一旦偏离市场化，其经营结果可想而知。以华强方特项目为例，华强方特与各地城投公司合作落地的这些项目经营状态，大部分处于亏损或微利状态。

2022年，嘉峪关丝路神话亏损1.4亿元，长沙方特亏损4618万元，大同方特亏损4173万元，太原方特亏损2572万元，荆州方特亏损1848万元，济宁方特亏损577万元，泰安方特亏损425万元。2022年有疫情影响，亏损属于情理之中，但倒推到2018年，方特的很多项目业绩表现也不尽如人意，如2018年芜湖方特亏损8508万元，青岛方特亏损2583万元，沈阳方特亏损895万元。

如今，随着地方政府加紧上马新的主题公园项目，进一步分流各地的旅游客群，各地大型主题公园的业绩将进一步面临挑战。

03/旅游投资要有前瞻性

事实上，2018年发改委出台主题公园投资限制令，其针对的就是主题公园项目盲目上马、同质化竞争等问题。发改委明确表示，各地要根据经济社会发展情况、区域人口规模、城市化程度和旅游市场条件等因素，严格科学论证，统筹研究本区域主题公园项目的数量和布局。要防止一哄而起、盲目发展、同质化竞争，防范地方债务、社会、金融等风险。

在我们看来，各地政府积极发展旅游，活跃区域消费，这本身没有问题。城投公司作为投资主体去投资旅游项目，这种方式有利有弊，运用得当的话，能大大加快当地文旅产业的发展。但是，城投公司纷纷去投资大型主题公园，或许不是好主意。

大型主题公园的优点是客流拉动快，旅游带动效果强，简单来说，建设快、效果立竿见影，对于政府来说，能快速见到政绩。但大型主题公园的缺点也很明显，同质化现象严重，一旦进入市场过剩阶段，主题公园将沦为一堆荒废的钢筋水泥。这个规律，在日本的旅游业发展历程中已经被充分证实。正是基于此，国家才会严格调控主题公园的建设。

河南、湖北交界的几个地市，周边仅有武汉一座中心城市，却云集着近十个大型主题公园项目，且大部分由地方城投公司所投资，这显然不是一种健康的行业现象。希望各地政府在引入大型主题公园项目时，能够做更长远的考虑。

其实，并不是襄阳建立一座主题公园，吸了南阳的游客，南阳就要迅速上马一座类似的主题公园，以留住南阳的旅游消费力。海森文旅认为，更好的做法是投资不同品类的优质项目，形成差异化竞争。

游客是会产生审美疲劳的，襄阳的乐园也许在前一两年可以吸引南阳的游客，但三五年之后，随着游客消费需求的变化，这种产品或将不再有吸引力，如果南阳此刻研究三五年之后的旅游市场变化，提前布局相应的产品和项目，也许三五年之后，就会出现“襄阳挣钱南阳花”的局面。